ビルマネージメントコーチング事業
ビルオーナーの永遠の悩みは空室対策です。当社ではビルオーナー様へのコーチングを通して、ビルの価値の向上、早期空室解決などの具体的なアクションをお手伝いいたします。
ビル経営について
ビルオーナー様の一番の悩み。それは空室対策です。
特に中小ビルの場合、時として深刻な事態を引き起こします。
テナント退去が発生すると、
○キャッシュフローが悪化する。
○新規テナントが決まるまでに時間がかかる。
○ようやく新規テナントが決まっても、家賃が下がり、結果としてキャッシュフローが悪化する。
○預かり保証金の金額が減り、預入金融機関の定期を取り崩す。
こんなお悩みはないですか？
そんな時、どのように対応されますか？
○原状回復はいつも通り、いつもの絨毯に、いつもの壁色でかまわない。
○ウオシュレットは今までなかったから、今度も付けなくていい。
○共有部分はワンフロアだけ変えるとかえって目立つから現状のままでいい。
○家賃は、どうせ指値が入るのだから今まで通り高めに設定しておけばいい。
○テナントは時期がくれば決まるから、いつも通り仲介の担当者にFAX を送っておけばいい。
と、こんな風にお考えではないですか？
ビルオーナー様の立場ですと、借りる側、借りたい側の気持ち、立場と相反する場合が見られます。ご自身が借りる側、借りたい側であると仮定したときに、上記の物件と、近くにほぼ同条件の賃料で、今風にリフォームしてある物件と、どちらが魅力的に見えるでしょうか。また、同条件の物件で賃料が安い物件とどちらを選ぶのでしょうか。
わかっているけど、なかなか出来ない。こんな風におあきらめになっていませんか？
また、仲介業者も最近は、オーナー様の立場より、借主の立場を優先に考えるように見受けられます。
インターネットの急速な普及により借主予備軍は希望物件を自分自身で見つけられやすくなっています。自分で見つけた物件を、仲介業者に指定して、契約する。以前とは違う形態になっているにもかかわらず、仲介手数料を1 ヶ月取る形態は変わりありません。借主が自分で探すのに仲介手数料は1 ヶ月。私たちは矛盾を感じます。
そのようなビルオーナー様のために、私たちは存在しています。
私たちの仕事は、ただ、人ごとのように問題点を指摘するコンサルティングではありません。
ビルオーナー様と一緒になって汗を流し、問題を解決する コーチング（COACHING）が私たちの仕事です。
コーチング（COACHING）とは
１. 運動・勉強・技術などの指導をすること。
２. 自分で考えて行動する能力をコーチと呼ばれる相談役との対話の中から引き出す自己改善技術。
1990 年代に米国で社員育成技法として始まる。（大辞泉より）
とあるように、技術などを指導することの他に、自らの能力を引き出す という意味も含まれています。
私たちの仕事は、
○ビルオーナー様の悩みをお聞きし、コーチングを通じて一緒になって問題点を解決すること
○そして、ビルオーナー様に自らの能力を高めていただくこと
それが、私たち トラストワーシーコーポレーションの目指す、新しいビル経営の姿です。
具体的なコーチングと実施
具体的には何が必要でしょう？
空室を避けるためには、既存テナントの流出を避けることが一番効果のある対策です。
既存テナントは、何を不満に思って退出するのでしょうか？会社の経営状態に左右されることが大きいのは間違いありません。この場合、ビルオーナー様が打てる手立ては多くありません。でも、それ以外の理由なら、たとえば、同じ賃料で、広い物件が見つかった。フリーレント6 ヶ月つくから、引越し費用も大幅に節約できる。または、同じ広さで、賃料の安い物件が見つかった。やはりフリーレントで引越し費用が大幅節約できる。
最近入居したテナントは、現状復帰できれいな状態で借りられて、しかもどうやら賃料が相当下がったらしい。
自分たちはもう何年もいて、一番優遇されていいはずなのに賃料も高いまま。部屋は汚れてくるし・・・。
クレームの対応は早くてすばらしいし、いつもきれいに清掃してくれるけど、いかんせん、新テナントとの格差がありすぎる・・・。
既存テナントのこんな心の声が聞こえたことはありませんか？
テナントに貸している部屋自体は別としても、共有部分、玄関部分の改装などで、既存テナントの不満要因を排除し、新たな満足感を与える。できることはきっとあるはずです。
そのような努力を行っているにもかかわらず、退室予告が告げられたら、気持ちを切り替えて、新テナントを如何に早く確保するかに集中するべきです。
新規募集を始めるにあたり、
○家賃は、どうせ指値が入るのだから今まで通り高めに設定しておけばいい。
○テナントは時期がくれば決まるから、いつも通り仲介の担当者にFAX を送っておけばいい。
と、こんな風にお考えではないですか？
時代はインターネットです。
借主は希望物件を自分自身で見つけられやすくなっています。自分で見つけた物件を、仲介業者に指定して、契約する。以前とは違う形態になっているにもかかわらず、仲介手数料を1 ヶ月取る形態は変わりありません。借主が自分で探すのに仲介手数料は1 ヶ月。オーナー様の多くはご不満のことと思います。私たちは、オーナー様自らが積極的に自社ビルを借主予備軍に売り込むことによって、周辺ライバルとの差別化をはかり、早期契約に結び付けられるよう、コーチングいたします。
それは、自社ビルのホームページを持つことが第一歩です。
インターネットを使って物件を探す借主予備軍は、その物件に対して、より詳細な情報を求めています。仲介会社にまかせっきりで、より詳細な情報を借主予備軍に発信できますか？残念ながら仲介業者にとって、オーナー様の物件は、数多く取り扱っている物件のひとつに過ぎません。そして、その中でも他物件に対して競争力がないと判断されると、後回しにされたり、賃料下げ交渉にあったり、挙句の果てには、他物件を成約させるための比較物件にされたりすることになります。
自らの物件に自信を持って、自ら、借主予備軍に積極的にPR、営業活動を行っていく。そして、場合によっては、自社ビルホームページを見た借主予備軍から、直接申し込みが入るかもしれません。借主予備軍の仲介手数料をなるべく抑えたい。ビルオーナー様も仲介手数料をなるべく抑えたい。そんなニーズが確実に存在していることを私たちはわかっています。
会社が自社のホームページを持ち、取引先、お客様などに広くPR し、個人でもブログなどで情報を発信する時代です。自らのビルのホームページをお持ちでないのはなぜですか？
○ 必要ないし、積極的に情報を発信したいわけでもない
○ 今は空室もないからいらない。空室が出たときに考える
○ 余計な費用はかけたくない
とお考えですか？
時代はWEB2.0 といわれるように、自ら情報を発信し、お互いにコミュニケーションを図る、段階まで進んできました。
インターネットを使えば、今までの募集資料、ビル概要など印刷に費用のかかっていたコストほとんど必要ありません。自社ホームページにいままでの情報を載せるだけで、必要なときに相手がビルの情報を24 時間見ることが出来ます。通常は、会社の営業時間の9 時から6 時までの9 時間に問合せがあれば対応できますが、それ以外の時間では翌日以降の対応になります。借主予備軍が物件を探しているときに、自社ビルの情報がすぐに取れなかったら。しかもライバルのビルの情報がすぐに入手できたら・・。自社ホームページは24 時間年中無休の対応ですので、そのような機会損失は防げます。
「借主予備軍はそんなに簡単に物件を決めないから、翌日対応で問題ない」などとは決してお考えにならないでください。多くのビルオーナー様が陥る大変大きな問題です。
自社ビルホームページは、借主予備軍があたかもビルに行って見て来たかと思うように写真情報を多く載せることが大切です。写真や情報を多く載せると、借主予備軍がそれで満足してしまって、物件問合せや内覧問合せをしてこないのでは。だから、なるべく情報は少なく載せ、問合せがあったら連絡先を聞くのが常道などとお考えにならないでください。
お客様、すなわち借主予備軍の方が時代の先に進んでいます。
○ ホームページで情報を公開しないビルや会社なんて信用するに値しない。
○ 公開できない事情があったり、考え方が古いから入居してもいいサービスなんて受けられない。
と思われるのが関の山です。
積極的に写真など物件の詳細を掲載し、他物件と比較してもらい、ビル内覧の際には、申込の最終段階。
この姿勢の方が、値引き競争に巻き込まれにくくなります。
そして・・・
自社ビルのホームページが完成し、物件の詳細がカラー写真で見られるようになれば、
次は借主予備軍に対する営業活動の開始です。
まず自社ビルの競争力を分析します。得てしてビルオーナー様は自社物件を市場評価より高く評価しがちです。自社ビルに愛着がおありでしょうから仕方の無いことだと思います。
一方で、借主予備軍はインターネットを使ってさまざまな物件をチェックし検討しています。
借主予備軍にとってビルオーナー様の物件が魅力的であるかどうかは
○ 他の物件といかに違うか（差別化が図られているか）
○ ここに借りたいと思えるか（この環境で仕事がしたい）
と考えていただけるかにつきます。そのために
○現状の募集条件を見直し、他物件に対して競争力をつける
○共有部分、専有部分について「ここに借りたい」と思われるような見直しをかける
ことが必要です。そのためのノウハウを私たちは所有しています。
